Muchas son las personas que pasan por nuestra Exposición para ver “in situ” nuestras casas. Cada una de ellas tiene, por supuesto, diferentes intereses, necesidades, dudas y certezas sobre un asunto tan importante como es construir la casa que va a ser su hogar y el de su familia.

Algunos ya tienen la parcela para construir pero otros aún no la han comprado y están buscando el lugar con el que más sintonizan o bien por su forma de sentir o por su estilo de vida. Para ellos hoy hablaremos de los diferentes tipos de suelo y así facilitarles una información primordial ya que dependiendo de si optamos por un tipo de terreno u otro nos vamos a encontrar con más o menos dificultades a la hora de construir.

Cuando buscamos un terreno la primera pregunta que debemos hacernos es si es posible construir en él. Antes de comprar habrá que averiguar que tipo de normativa urbanística hay en el municipio donde está ubicado. Así para saber si puedes construir o no en un terreno determinado debemos dirigirnos al Registro de la Propiedad, donde está la información registral oficial: medidas de la parcela, los dueños de la propiedad, si hay deudas pendientes y el calificativo de la propiedad. Y también debemos dirigirnos al Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento ya que es este el que ordena el territorio en cada municipio y por ello tiene la última palabra.

Debemos comprobar si la propiedad que nos interesa  es un suelo en el que se puede edificar, por lo tanto tenemos que saber que el suelo puede clasificarse en tres tipos:

• Suelo Urbano. Este tipo de suelo lo determina el plan de ordenación urbanística de cada Ayuntamiento, y debe cumplir un de estas tres condiciones:
  • Disposición de servicios y dotaciones básicas. El terreno debe contar con acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Esto debemos tenerlo en cuenta pues si el terreno no cuenta con un acceso rodado o abastecimiento de suministros (agua, luz y alcantarillado con cota de nivel suficiente para vertidos sin bombeo) es un gasto extra que tendremos que pagar nosotros más adelante.
  • Consolidación edificatoria. Esto es que el terreno que queremos se encuentre comprendido en un área consolidada por la edificación en al menos dos terceras partes de su superficie edificable. Esto garantiza que se trata de un suelo urbano firme y estable.
  • Conformidad con el planeamiento. Es decir que el suelo ha sido desarrollado y urbanizado siguiendo las especificaciones establecidas en el planeamiento. Para ello debemos comprobar que no presenta ninguna irregularidad y que cumpla la normativa urbanística del municipio en el que estamos, pues en caso contrario puede ser necesario un Plan Especial.

Pero no todos los suelos urbanos son iguales ya que podemos distinguir entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado. El suelo urbano consolidado se refiere a solares que tienen todas las condiciones y permisos requeridos para edificar y el suelo urbano no consolidado necesita alguna actuación para ser calificado como solar, por ejemplo, construir accesos o añadir algún servicio público como alcantarillado, iluminación, suministro de agua, etc.

Debemos tener cuidado ya que un terreno puede perder su condición de suelo urbano consolidado si el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística, así que hay que estar bien informado de las afecciones del solar que queremos.

El suelo urbano no consolidado depende de la aprobación de un Plan o Estudio para que se pueda considerar como apto para la construcción y obtener un permiso de obras y esto puede suponer que nuestro proyecto tenga que esperar algunos años hasta su resolución.

• Suelo Urbanizable. Estos son terrenos que no están urbanizados ni edificados y necesitan un plan de desarrollo específico. Hay diferentes tipos de suelo urbanizable como son los que está prevista su transformación inmediata (sectorizados), los no sectorizados y los suelos urbanizables especiales que suelen tener características ambientales peculiares.

• Suelo no urbanizable. Estos son terrenos protegidos por su valor natural o por su uso ganadero, agrícola, forestal o cultural. En algunas clases de suelo no urbanizable es posible construir legalmente una vivienda unifamiliar ligada a una explotación agrícola o ganadera y en terrenos bastante grandes. También se puede construir edificaciones de utilidad pública o interés social.

Luego deberéis tomar en cuenta los linderos de la parcela, pendientes (siempre es más costoso construir en parcelas con pendiente), si llegan a ella los servicios de luz, agua y alcantarillado, los vecinos, la edificabilidad, las alturas que se pueden construir, el espacio que hay que dejar entre la fachada de la vivienda y calle principal o distancia entre los muros laterales y vecinos colindantes, el estilo arquitectónico (cubiertas planas o inclinadas, acabados exteriores y de cubierta) ya que algunos Ayuntamientos imponen algunas limitaciones estéticas; también es interesante comprobar si tiene posibles afectaciones de campos electromagnéticos cercanos (antenas o torres de alta tensión).