Como ya hemos comentado en anteriores post, comprar una casa prefabricada es una opción cada vez más popular en España gracias a su rapidez de ejecución, control de costes y posibilidades de personalización. Sin embargo, existe la falsa creencia de que este tipo de vivienda requiere menos trámites técnicos que una casa de obra tradicional. La realidad es que, a nivel legal y técnico, una casa prefabricada necesita los mismos proyectos que una vivienda convencional. A continuación, desde CASAS KUBERA te explicamos de forma clara qué proyectos técnicos son necesarios y por qué:
1.- Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución
Este es el documento técnico más importante. Toda casa prefabricada anclada al suelo y destinada a uso residencial permanente necesita un proyecto redactado por un arquitecto colegiado.
El Proyecto básico: sirve para solicitar la licencia de obra al Ayuntamiento. Define la distribución, superficie, cumplimiento urbanístico y características generales de la vivienda.
El Proyecto de ejecución: desarrolla el proyecto básico con todo el detalle constructivo necesario para poder construir: estructuras, instalaciones, materiales, aislamientos, etc.
El proyecto deberá estar visado por el Colegio de Arquitectos y es un proyecto que ha sido adaptado a la normativa local y a la parcela concreta donde se va a realizar la obra.
2.- Dirección de Obra y Dirección de Ejecución
No basta con tener los proyectos técnicos. La ley exige que la obra esté supervisada por el Arquitecto y por el Aparejador. Ellos se encargan de controlar que lo construido se ajuste al proyecto, a la normativa y a la calidad exigida.
3.- Estudio de Seguridad y Salud
Este documento es obligatorio para cualquier obra de construcción. Analiza los riesgos laborales durante el montaje y la obra, y define las medidas de seguridad que deben aplicarse. Incluso si gran parte de la vivienda se fabrica en taller, el montaje en parcela sigue considerándose obra, por lo que este estudio es imprescindible.
4.- Proyecto de estructura
Aunque a veces se integra dentro del proyecto de ejecución, la estructura debe estar perfectamente calculada y justificada. Dependiendo del sistema prefabricado si es hormigón o madera, el cálculo estructural será distinto.
Este proyecto garantiza la seguridad de la vivienda, el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y la correcta integración entre la estructura prefabricada y la cimentación.
5.- Proyecto de Instalaciones
Una vivienda prefabricada necesita los mismos proyectos de instalaciones que cualquier casa y son la Instalación eléctrica, la instalación de Fontanería y Saneamiento, Climatización y ventilación, Telecomunicaciones y Energías renovables (si son obligatorias según normativa, por ejemplo, paneles solares).
Estos proyectos aseguran que la vivienda sea habitable, eficiente y legalizable.
6.- Estudio geotécnico del terreno
Un estudio geotécnico es un análisis del terreno que se realiza antes de construir la vivienda para conocer las características del suelo y del subsuelo. Sirve para determinar si el terreno es apto para construir, evitar problemas futuros como hundimientos, grietas o deslizamientos y reducir riesgos y optimizar costos de la obra.
Analiza el tipo de suelo (arcilla, arena, roca, etc.), la capacidad de carga del terreno, el nivel freático, es decir el agua subterránea, la resistencia del suelo, y riesgos geológicos como deslizamientos y expansividad.
7.- Estudio topográfico del terreno
Un estudio topográfico es un levantamiento técnico del terreno que permite conocer con precisión la forma, dimensiones y características físicas de una parcela antes de construir una casa.
Este estudio lo realiza normalmente un topógrafo o ingeniero en geomática utilizando instrumentos de medición como estaciones totales, GPS de precisión o drones.
Sirve principalmente para conocer los límites exactos de la parcela pues determina dónde empieza y termina el terreno. Mide desniveles y pendientes ya que muestra si el terreno está inclinado, tiene taludes o zonas más bajas. Con este estudio se puede representar el terreno en un plano generando un plano topográfico con curvas de nivel, cotas de altura y elementos existentes como por ejemplo árboles, muros, postes, redes de servicio… y ayuda al arquitecto a diseñar la vivienda.
Este estudio es importante antes de construir porque permite evitar errores en la ubicación de la casa, calcular movimientos de tierra, cumplir la normativa urbanística y diseñar correctamente accesos, drenajes y cimentación
8.- Proyecto de Eficiencia Energética y Certificado Energético
Toda vivienda nueva debe justificar el cumplimiento del CTE en materia de ahorro energético. Para ello se elabora la Justificación energética del proyecto y el Certificado de eficiencia energética, que se registra al finalizar la obra.